Портфельный подход к инвестициям

[KFP]

В Богатыре 2 есть,треха,двухи,однухи,студии.Потолки2,6 метра.В Богатыре 3 на площадке из 12 квартир2 двухи остальные большинство студии.2 однухи.вид на кладбище и промзону.

[Сoncrete]

Студия 22 метра продается за 2800 в Богатыре 2 без отделки.И еще 6 штук немного дороже.Два года назад после сдачи в июне месяце можно было купить за 2600 дюжину.В Богатыре 3 площадь меньше и дома хуже чем Богатырь 2. По многим критериям.И будет их значительно много.Поэтому сейчас сложно говорить.

Я поверхностно смотрел за Богатырем, просто показалось, что цены быстро выросли до 3 без отделки

Место лучше чем у МореОкеана, там, хоть и с отделкой. но на этапе котлована далеко за 10 т за м

[Leonel a]

Не, не, так нельзся считать - продуктовые коры инфляционные и по основным фондам, недвижимости. Они двигаются циклами асинхронно и лаг может быть много лет, мы уже на границе конца лага. Проектная цена реализации стремительно приближается к розничной - просто раньше между себестоимостью и продажей была черная икра, сейчас уже только красная, но есть еще баклажанная и кабачковая. Когда к баклажанам, кабачкам подберемся (кстати, в Ленте 3 по цене 2), будет сильно выравниваться рынок и там уже будет другой объем денежной массы. В регионах будет рост может быть даже раньше, правда, перед этим череда банкротсв там пройти может. В Анапе, например, студяхи с себестоимостью 830-860 продают за 1, там уже двигаться почти некуда.
Дописал.

Знакомая наслушавшись аналитиков, проигнорировала меня, купила в Девяткино за 2100. После достройки и сдачи в эксплуатацию решила продать с прибылью. Продала за 1900. Не обанкротилась, но ниже себестоимости ( по чём купила).

[Dead Man]

Знакомая наслушавшись аналитиков, проигнорировала меня, купила в Девяткино за 2100. После достройки и сдачи в эксплуатацию решила продать с прибылью. Продала за 1900. Не обанкротилась, но ниже себестоимости ( по чём купила).

Попала в асинхронный лаг и получила циклом по карману :-)

[Сoncrete]

Знакомая наслушавшись аналитиков, проигнорировала меня, купила в Девяткино за 2100. После достройки и сдачи в эксплуатацию решила продать с прибылью. Продала за 1900. Не обанкротилась, но ниже себестоимости ( по чём купила).

Без году неделя, рег. 24.11.2016, а уже Гуру

[Rosomaхa]

Знакомая наслушавшись аналитиков, проигнорировала меня, купила в Девяткино за 2100. После достройки и сдачи в эксплуатацию решила продать с прибылью. Продала за 1900. Не обанкротилась, но ниже себестоимости ( по чём купила).

Сюр какой-то.
Зачем сливать ниже покупки - сдавала бы тогда уж. Или деньги нужны были?

[Hirurg]

По рублю и валюте какая картина - нефть в рост, но рубля укрепление сдерживается политикой цб, в т.ч. по ставке. Иначе рубль был бы сильно крепче. Пока нефть растет ставку можно плавно понижать, удерживая плюс-минус пару рублей. Думаю, по ставке будут уже скоро спешить и снижать чаще. Я принципиально не сторонник депозитов, где выплата процентов в конце срока - по 1) договоры более хитрые и можно оказать в позиции воен. банка, где проценты сейчас и до сих пор не все получили 2) ставка реально может упасть сильно и если процент причисляется ежемесячно, то это будет подстраховка, в т.ч. от п. 1. Хотя в депозитах реально совсем нечего ловить сейчас.

По бетону - он растет при высокой инфляции и ставках депозита тогда, когда есть 1) аккумуляция регионом рабочей силы, в т.ч. иностранной - сильный приток 2) внутренний дефицит жилья. 3) подключается ипотека или кредитный продукт для покупки. В некоторой точке у нас все это сошлось. Федеральные законы 2004-2006г совместно с аккумуляцией средств в банках и сильным притоком в Спб и Мск конкретно это дело разогнали. Проектная цена объекта была в 1.5-2 раза ниже розничной. И этот отложеный спрос резво вошел на рынок.

Сейчас ситуацию по другому вижу - эта отложка реализовалась, притока прежнего нет, предложение в объеме метров выросло. Но разница в цене реализации и проектной сильно сократилось. А проектной можно верить (относительно, конечно), ибо ее строительные компании не склонны завышать - ибо просто это один из основных документов, под который в том числе дается кредитная линия (помимо залогов и прочего, конечно). Маржинальность падает, а себестоимость растет, в том числе сыпучих материалов - довольно сильно. Отложенный спрос второй волной может создать только ипотека и рост дохода в валютном исчислении - второе маловероятно (рост в 10-15% - не рост), первое - более чем. Я считаю, что арендный доход практически обречен, он програет инфляции. Под аренду - только коммерция. Жилье стоит брать под аренду либо в экслюзивной локации, для остальных - максимально дешево в поднулевой инфраструктуре, но с возможным горизонтом роста. Это техника инвестиций немецких хедж-фондов - брать чистые кварталы, но с местом для инфраструктуры, она сама подтянется под локации с высоким коэф застройки. Поэтому, Чистое Небо - хоть и Кот, но круто. И Кудрово, только не по 1.9 за студию, конечно, а когда по 1.5 было - вообще супер.

По инфляции - после первичного насыщения жильем, а оно обычно приходит раньше конца высокой потребительской инфляции, инфляция идет и имеет локальное снижение, в то же время квадраты стоят. Цикл такого в развивающихся рынках может быть до 7-8 лет, мы в конце цикла и в начале роста. Помешать может только завал экономики либо ее распределение в пользу региональных центров. Второй вариант полезен для страны, но требует честного и мозговитого подхода.

Знакомая наслушавшись аналитиков, проигнорировала меня, купила в Девяткино за 2100. После достройки и сдачи в эксплуатацию решила продать с прибылью. Продала за 1900. Не обанкротилась, но ниже себестоимости ( по чём купила).

Что-то совсем дешево, 1.9-то.

[Сoncrete]

Очевидно, занятые деньги надо было отдавать

[Natalija]

А что за возможные горизонты роста?
Горизонт такая штука, до которой сколько не идти, будет оставаться на том же расстоянии...

[al4]

Интересная статья о банковской системе в России -
http://www.rbc.ru/opinions/finances/...from=center_10