Портфельный подход к инвестициям

[Hirurg]

Всем привет! Я вернулся не только из отпуска, но и из парилки. Много новостей, встречался с работниками инвест.-банковской деятельности, представителями строек. Новостей много, напишу 1% пока ). Будет время – и остальное.

Год хорошо заканчивается. По торговле взял новые максимумы, большой счет, что с 2008 года торгуется https://www.myfxbook.com/members/mmakarov14/abc/1278439 имеет годовую доходность около 30% в долларах, что сопоставимо с индексом S&P, индексу не проиграли, хотя он очень хорошо вырос (до пузыря, сказал бы). Меньший счет http://www.alpari.ru/ru/investor/pamm/367161/ также обновил свои максимумы, вышел на 10% в долларах, он торгуется по консервативной модели, для 4 месяцев неплохая цифра. Это текущая доходность везде, конечно, она будет меняться, но ориентирован на дальнейший рост, иначе бы этим не занимался. По доллар-рублю паре – я удерживаю доллар в покупке против рубля, очень крупно входил в доллар по 62,0 две недели назад, средняя цена покупки 62.57. Смотрю оптимистично на рынок.

Есть уже модель на 2017 год – она формируется крупными игроками в сентябре месяце, вообще сентябрь – это разделительная линия для многих процессов. Есть план по инвестициям, по торговле и другим мероприятиям, которые планирую в новом году реализовывать.

Немножко о рынках – недвижимость, депозиты, валютный рынок и так далее. Что происходит сейчас – это обыкновенная классика. И обкатана она была давно, в т.ч. на кризисах других развивающихся рынков – в Аргентине, в Украине, в странах Африки и так далее. Население входит в растущую валюту, но не выходит на откате ее. Зато несет средства в банки под ставку в 2-3 раза ниже цены кредитования на внешних рынках. Т.к. куда-то ее все-таки нужно деть, способов инвестиций валюты немного. За все платит обычный физический инвестор.

Во многих странах запрещены расчеты в валюте при покупке физ. лицами на внутреннем рынке. Но иногда их специально разрешают как раз на период сильного проникновения валюты к населению на условиях падения курса последней. И это оживляет внутренний рынок – потому что платить за ту же новостройку, первичку в долларах психологически комфортно. Покупатель совершенно не думает, что он просто фиксирует свой убыток. Есть психологическое убежище, можно спрятаться и не принимать на себя вину.

Вообще с моей точки зрения многие инвесторы – это ребята, которые просто ищут возможность сделать харакири для своих финансов. Все мы ошибаемся. Вопрос в логичности цепочки рассуждений и действий, в которые ошибка встроена. Есть сила в позиции на рынке - ошибка легко будет пережита. Две с виду одинаковые ошибки, но в разных по силе цепочках рассуждений имеют и разную свою природу. В сильной цепочке ошибка исправляется и всегда есть план Б до принятия плана А. В слабой - действие на рынке как поиск психологического облегчения. Я на рынке регулярно бываю неправым – для этого у меня есть кнопка Stop – ограничение потерь. Потери – это нормально, важно их перекрывать хорошими выводами и трейдами. Хотя если покупка не совершалась не хаях – это уже неплохо. Например, если доллар покупался по 65-66 р – не считаю это провальной покупкой. Плохо, если он покупался по каким-нибудь 80, а потом деньги ушли в банк на депозит под 2% и никаких выводов не последовало или же из серии “чтобы я еще раз связался с валютой”.

Теперь о недвижимости. Это, конечно, инструмент. О нем и целесообразности покупки говорил на последней конфе, полгода назад писал, что цены на бетон будут разворачиваться вверх. Но быть полностью в бетоне – я считаю это провальной инвестицией. Инвестиция – это всегда гибридный подход, а прав в рынке тот, у кого инструментов для использования больше. В одной из своих книг Михаил Веллер написал, что кто использует светлые силы – он силен, а кто и черными воспользоваться может – тот силен в двойне. Примерно так. Бетон – это инструмент со своими плюсами и минусами. Но если у инвестора в руках только молоток, то, естественно, на любую свою проблему-задачу он будет смотреть как на гвоздь – задача найти и купить. Найти и обязательно купить. В сухом остатке что мы имеем: я с 2010 года храню важные чеки с Ашана и Пятерочки – где больше 30 наименований товаров ходовых. В реальности цены выросли за эти 6 лет более чем вдвое – может быть, я выложу чеки. Это сыр, колбаса и другие обычные продукты. Но возьмем даже 60% - это примерные данные Росстата. Согласитесь, сейчас за 100т.р метр довольно неплохой котлован купить можно – не самый сильный, но неплохой, не Девяткино. 6 лет назад такой бетон не стоил меньше 60 тыс.р никак. В 2010 г за 60 продавалось Кудрово, 36 метров с отделкой – 2150-2200 за кв. Новостройки не КОТы вроде Девяткино/Парнас у метро по 50 не продавались. Доходность депозитов за 6 лет – 1.12^5*1.18 (2014/2015г) – 107%. Уверен, сейчас за 120 можно купить новострой лучше, чем в 2010 за 60. Если брать доходность долларовых депозитов в пересчете на рубли, то 60 тыс. р за 6 лет превращаются в 150-160 тыс. р. Но справедливости ради дальновидных мало, но и динамика просто рублевого депо вполне впечатляющая. Но можно взять не 6 лет, а, например, 10 – с осени 2006 года, по БН вторичка стоила 53, первичка 46. Год сильного роста (2006). 46 тыс. рублей, которые могли бы лежать в банках на годовых вкладах с перекладыванием каждый год дали бы 46* 3.4 (1.12^8*1.15*1.18) = 156 тыс.р. Уверен, сейчас за 156 можно взять отличную первичку, а за 180 – отличную вторичку. Явно лучше той, что продавалась по расчетной средней цене в 06 году. В 2008 году можно было без проблем открыть вклад под 14-15% на 1 и 2 года. Например, Восточный Экспресс под 14.5% с капитализацией на 2 года. Буду считать даже 1 год. А в 2014 году без проблем можно было открыть вклад на 18-20% на 1-2 и даже где-то 3 года. Но будем считать 18% и всего 1 год. В период 06-07, то есть до кризиса можно было держать под 12.5-13.5% без проблем, как и 10-13 года были ставки выше 12% по акции, но считал 8 лет для удобства по 12%.

Конечно, можно войти в ноунейм компанию или в компанию с проблемами и сыграть с ней в орлянку – построит или нет. Построит, наверное – вопрос сроков и переносов. Время в инвестициях стоит дорого, нет четкого понимания времени – инвестиция превращается в орлянку, а инвесторы в подопечных куклововодов. Конечно, в стройке тоже были интересные старты – Парнас на своем минимуме, Кудрово. Нужно потолкаться локтями и успеть взять свое – в метро я много езжу, но навыка обороны так и не выработал. Первичка за 120 или 150 сейчас без толкотни выглядит интересней.

При этом я не адепт депозита. Вообще ни разу. Туда сейчас пошли все и с этими товарищами просто нужно работать на опережение. Ставки по депозитам будут сыпаться, через несколько недель будет подъем ставки – очень крупные суммы нужно перефондировать в начале следующего года, потом будет обвал. Уровень проникновения депозитного продукта в рынок сейчас на исторических максимумах, очень резкий прирост за 15 и 16 год. В 08 году были отличные варианты облигаций, которые давали 14.5-15% на 3-4 года, можно было и больше найти. Да, без страховки АСВ, но очень крупные эмитенты с гос. участием или бумагами с принятием в качестве обеспечения. Хорошие варианты были и 2 года назад – не хуже точно.

В 2010 году снять жилье у метро можно было за 18-19 тыс.р – однушка в спальнике типа Дыбенко или Купчино. Сейчас это 20-22 тыс. р. 3 т.р за 6 лет – это величина погрешности. Это нормально, когда речь о Швейцарии. Но мы в России. При инфляции 60-100% реальные деньги 19-20 тыс. р в старой покупательской способности – это не более 10-11 тыс. р. Подчеркну, сейчас бетоноарендодатель за свою 1 комн. кв имеет 11 тыс. р в месяц (19тр*60/100) в покупательной способности 2010 года, то есть, чтобы покупательная сейчас сохранялась, нужно не 20-к иметь в месяц с аренды, а не меньще 30 тыс. р. за аналогичный хрущ, корабль, щовную панель и прочее чудо домостроения. И это как бы без уплаты налога. Также за эти 6 лет почти наверняка будет простой/косметический ремонт, что требует времени и денег. Техника также не вечна и может выйти из строя, но если в 10-13 годах неплохой для сдаваемой кв. холодильник или стиралку можно было купить за 10-12 тыс.р, то сейчас такие цены только на Авито на бу, в магазинах – ровно двойные. Человеческий мозг так устроен, что может думать о чем-то одном. Конечно, приятней при получении денег думать о деньгах, а не о том, что в действительности их дают в 2 раза меньше, чем 5-6 лет назад. Так думать некомфортно, а людям нужен психологический комфорт. И они, конечно, за это хорошо платят.

Конечно, рынки будут меняться и все может поменяться – тренды обязательно будут меняться, они уже меняются. Настроение бетонщиков сейчас будет немного подниматься – у них будет относительно устойчивый тренд. Но это микромир, с макровзгляда рынка он уже будет смотреться совсем иначе, об этом и как работает – может быть напишу позже. Если человек готов жить больше 100 лет и готов ждать – строители с радостью поделятся молотком и гвоздем.

p.s. Защищать свое мнение я не буду. Защита его постоянно проходит на рынке в реальных условиях, я просто делюсь своим мнением. Если каждый день осматривается передача с Ки…вым, объект – бетон, средство сохранения – рубль или бетонорубль, то едва ли я смогу поменять мнение уже столь сильно сформированного человека. И для таких людей найдется свое уважаемое общество. Но мы в одном рынке и одеяло у нас одно.

О том, как поведут себя инвесторы, где будут набиваться ссадины на лбу и некоторые другие моменты напишу, как будет время – что будут делать банки, строительные компании и вообще финансовый сектор. Также есть 5 новых ЖК + новые корпуса от старых с ценами старта продаж, может быть в каком-нибудь виде напишу.

Чтобы не зарабатывать достаточно просто стабильно терять – это универсальное правило будет соблюдаться и далее.

[майский дух]

Похоже Вы по нам соскучились или хорошо отдохнули. Рада Вас слышать Спасибо за инфо-. Все очень полезно..

[mysha]

как обычно много всего и по существу
но чеки из Ашана - это пять)))

[Andrei P.]

Из монолога Хирурга напрашивается 2 противоречивых вывода:

- ввиду того, что цена на недвигу в последние 5-6 лет практически не росла, вложения в бетон считать бесперспективными!
- ввиду того, что инфляция в РФ в последние 5-6 лет составляет 60%-100%, а цены на бетон практически не росли, то стоит ожидать резкого(или плавного?) роста цен на недвигу так как бетон в конце концов должен догнать инфляцию по стране?

[Самурай]

Странно сравнивать недвижку с депо без учета дохода от сдачи.
А потом отдельно доход от сдачи сравнивать с покупательской способностью.
Вспоминать про налоги на недвижку и забывать про налоги на депо при 18%.

Если хочется по чесноку сравнить, то нужно ежемесячное получение аренды с недвижки считать как положенное на депо под 18%
Ну или с депо снимать доход ежемесячно, а не капитализировать проценты за весь срок.

[илья11111]

Из этих 5-6 планирующихся жк, будет что то с дисконтом в цене или скидками или интересной рассрочкой?

[Hirurg]

Из монолога Хирурга напрашивается 2 противоречивых вывода:

- ввиду того, что цена на недвигу в последние 5-6 лет практически не росла, вложения в бетон считать бесперспективными!
- ввиду того, что инфляция в РФ в последние 5-6 лет составляет 60%-100%, а цены на бетон практически не росли, то стоит ожидать резкого(или плавного?) роста цен на недвигу так как бетон в конце концов должен догнать инфляцию по стране?

Инфляция на недвижимость не действует так линейно, как на ЖКХ, продукты питания и прочее. Противоречия нет. Недвижимость в стадии роста, но ее трендах позже напишу или расскажу.

Странно сравнивать недвижку с депо без учета дохода от сдачи.
А потом отдельно доход от сдачи сравнивать с покупательской способностью.
Вспоминать про налоги на недвижку и забывать про налоги на депо при 18%.

Если хочется по чесноку сравнить, то нужно ежемесячное получение аренды с недвижки считать как положенное на депо под 18%
Ну или с депо снимать доход ежемесячно, а не капитализировать проценты за весь срок.

И с капитализацией рентная недвижимость жилая депозиту и за 6 и 10 лет проигрывает в треск, если покупка была не по заниженной базе отчета, потому что доходность депозита в 1.5-2 раза выше (хотя сейчас доходности начали сближаться из-за падения ставки по депо), а в 08-09 годах выше в 2-2.5 раза, в 14-15 - в 2.5-3. По налогу - если его учитывать по недвиге, то инвестиция становится неинвестицией относительно депо. По депозиту - это ставка + 5 пунктов - превышение становится налогооблагаемой базой. База небольшая. В 15 году на год депозиты по сути были вненалога (необлагаемая база 18.25%). Если 12% брать - то они почти всегда вне облагаемой базы исторически.
По покупке первички, что когда можно было купить. Например, осенью 2010 года первичка стоила 70 по ценам БН - 6 лет назад, а осенью 2006 -46. Если условно в эти годы недвижка бы не покупалась, а деньги ложились бы в банк, то они превзошли бы и цену первички и вторички. Да, конечно, новостройку можно получить и сразу сдать. Но ожидание готовности - это тоже время. Если, например, 46 положит в банк, то это будет 156 тыс. р. За эти деньги покупается кв. в стройке. Это 2006 год, подключение ипотеки и все такое.
Если брать 2010 год и 70 тыс. р - цена котлована, то за 6 лет рост цены котлована всего 50% - до 105.
Рассмотрим варианты манипуляций.
70 - вложили + 2 года (берем без задержек) = готовое, осень 2012. Сдаем под 7% (хорошая рентная доходность) - 70 * 1.07^4 = 92 тыс.р
Имеем 22 тыс. р с аренды с каждых вложенных 70 тыс.р (не учитывал расходы на обустройство квартиры, налоги, простои за 4 года и тд - допустим, этого вообще нет. И квартира с отделкой сразу). Еще мы можем продать прямо сейчас нашу квартиру по цене 105 (цена средней вторички на БН) - получаем 105 + 22 = 127.

Вариант депозит: 70*1.12^5*1.18 = 145 тыс.р
(1.18 - 2015 г)
Хотя в конце 14 года можно было открыть депозит под 18% без проблем на 2 года - открыть фикс в нескольких банках, что-нибудь бы дожило. Считал по одному году.

Из этих 5-6 планирующихся жк, будет что то с дисконтом в цене или скидками или интересной рассрочкой?

Хорошая шутка
Сейчас у нескольких банков открыты линии кредитные по "цене" депозита начала года - строители не хотят брать, считают, дорого. Ценник падает. У банка СПб шикарные предложения. Чтобы не соответствовать как заемщику нужно либо уже быть клиентом и выгрести линию под самый лимит, либо быть откровенным мраком без своих средств. Но даже у вторых оживление и они начали поактивней строить. Скидки могут быть короткие при кассовых разрывах.

[Nata-Asturias]

Дождались...С приездом!

[Котище]

Уважаемый Нирург, что можно сказать про кредит*европа*банк? У меня там вклад.

[Hirurg]

Уважаемый Нирург, что можно сказать про кредит*европа*банк? У меня там вклад.

Нормально относительно. С высокой вероятностью он будет куплен.